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關于解決商品房建設項目歷史遺留問題的工作方案(征求意見稿)
【發布時間:2019-08-13】 【閱讀次數:】【我要打印】【關閉

為妥善解決商品房建設項目歷史遺留問題,優化我市營商環境,保護業主合法權益,維護社會穩定,根據相關法律法規,參照外地經驗,結合我市實際,制定本方案:

一、指導思想

以保障和改善民生為出發點,以解決問題為落腳點,通過建立有效協調機制,在遵守法律原則和強制性規定的前提下,尊重歷史,面對現實,集思廣益,靈活施策,破解難題,切實維護人民群眾合法權益。

二、工作原則

(一)堅持尊重歷史、民生優先原則。既要研究形成遺留問題的歷史原因,又要遵循現行政策,保護廣大群眾的合法權益,維護社會穩定大局。

(二)堅持精準識別、分類處理原則。對我市商品房問題項目,按照建設時間、房屋性質、手續是否完備、以及其他存在的問題逐一梳理甄別,摸清情況和底數,建立問題樓盤臺賬。針對問題實際,著力研究對策,分類制定出實施辦法,成熟一批解決一批,逐步化解。

(三)堅持先易后難、分批化解原則。各部門要按照問題樓盤的實際情況和手續辦理的難易程度、分類匯總、逐步依次辦理。問題少,易解決的先行辦理;問題多,且復雜的逐步推進。

(四)堅持“三符合”、“三同時、三分開”原則。“三符合”即符合土地利用總體規劃和城市總體規劃要求;符合消防規范要求;符合質量安全要求。追責實施“三同時”,即同時依法追究和處理相關企業以及相關責任人的違法違規問題;同時追繳土地出讓金及稅費等;同時依法完善項目行政許可和專項驗收手續。“三分開”即查處違法違規問題與群眾辦證分開;部門行政許可與群眾辦證分開;稅金費征繳與群眾辦證分開。“三符合”是前提,“三同時”是關鍵, “三同時”的結果作為“三分開”辦證依據。

三、處理范圍

對2016年4月22日以前已取得房屋所有權證、商品房預售許可證(不含集體土地上建設小產權房),建筑主體已經竣工或業主已入住多年,而未完善土地使用、規劃核實、竣工驗收等不動產登記前置手續的商品房項目,報經市政府審定后,納入本次處理范圍。

四、職責分工

市政府成立集中處置商品房項目歷史遺留問題專項工作領導小組,領導小組成員單位由市委政法委、市法院、市檢察院、市公安局、市司法局、市自然資源和規劃局、市住建局、市稅務局、市信訪局、市城管執法局等單位參與組成,職責分工如下:

(一)市委政法委。負責協調處理公檢法司與有關職能部門的銜接工作,處理相關維穩工作。

(二)市法院。負責對行政機關追繳規費的具體行政行為,依申請予以強制執行,對在處理過程中涉及需要通過訴訟解決的快審快結,對生效裁決依法強制執行。

(三)市檢察院。依法對有關職能部門履職行為實施法律監督。

(四)市公安局。負責對問題樓盤開發商涉嫌犯罪行為的立案查處,對妨礙公務行為的予以打擊。

(五)市司法局。負責提供涉及行政法律事務的工作支持。

(六)市自然資源和規劃局。負責對商品房項目超占土地、增加容積率、改變土地用途等情形提出處理意見并完善相關行政審批手續,負責對商品房項目單位所欠土地出讓金、城市基礎設施配套費的依法追繳,出具規劃核實意見,提供土地出讓合同、出讓票據等材料。

(七)市住建局。負責對商品房項目的預售、備案、維修基金、人防易地建設費以及建筑工程消防設施、施工驗收前期情況的核查;負責對欠繳人防易地建設費等欠費依法追繳,出具房屋已竣工的證明材料。

(八)市稅務局。負責對開發商欠稅及契稅代收未代繳情況的核查,并依法實行追繳;對違反稅法行為立案查處;負責對業主出具不動產稅繳稅憑證。

(九)市信訪局。負責信訪樓盤上訪訴求的收集,反饋信訪輿情,做好包案單位化解監督。

(十)市城管執法局。依職責對開發商建設項目違法行為立案查處。

五、工作步驟

(一)摸清底數,擬定清單。由市處置商品房項目遺留問題專項工作領導小組辦公室組織自然資源和規劃局、住建局、稅務局等部門全面核查,建立臺賬。摸清情況后,采取一事一議辦法,報領導小組集體研究,形成問題項目清單。

(二)明確責任,分類處置。根據摸排核查情況和歷史形成原因,分類提出處置意見,報經領導小組集體會商會審決定,按照“三同時”辦法,迅速啟動以下處置程序:

1.啟動違法違規查處程序。由領導小組辦公室牽頭,各職能部門根據各自職能查處開發商違法建設、違法超占、違法增容、改變用途等行為。

2.啟動土地出讓金及稅費追繳程序。對因稅費、人防易地建設費、城市基礎設施配套費、土地出讓金未繳到位而影響群眾辦證的,由相關職能部門履行行政程序,依法予以追繳,對不履行義務的申請人民法院強制執行。

3.啟動完善行政審批和專項驗收程序。

對企業已繳清稅費,或已對拒不繳納稅費的企業、法人,依法采取停止房屋預售許可及銷售備案、凍結各類業務辦理、資產查封、列入誠信黑名,或對無理由拒不配合處理和履行繳納稅費義務的,一律啟動司法途徑處理,仍拒不繳納的,實施失信懲戒。

(三)部門聯動、會審辦證。對已按“三同時”原則啟動進入相關追繳程序后,經核實,滿足“三個符合”,各職能部門依據職責分別出具規劃核實意見(含同意辦證聯系函)、房屋已竣工證明材料,作為不動產登記辦證依據。相關處置意見如下:

1.對所申報材料中建設項目土地和規劃手續不全的,自然資源和規劃部門負責受理,并提出處理意見。

(1)對未按照《建設工程規劃許可證》批準內容建設,如存在改變層數,增加面積、移位、改變功能、改變戶型等問題的商品房建筑工程,自然資源和規劃部門城管執法部門負責對其依法處理后,出具規劃核實意見。

(2)對未取得《建設工程規劃許可證》的,經審核建筑工程不影響城鄉規劃實施,能夠滿足規劃強制性指標,不違反城市總體規劃強制條文要求的,由自然資源和規劃部門和城管執法部門依法對其違法建設實施處罰后,出具規劃核實證明意見。

(3)對超容積率等情形需要補繳土地出讓金的問題。因歷史原因,經核實商品房建設項目超占、增加容積率、改變用途的,原則同意按當時取得的土地價格征繳土地出讓金。?開發項目超占土地的:其中超占部分為國有土地,在補償到位的基礎上,按當時的土地成交每畝單價核算總額征繳土地出讓金;超占土地為集體土地的,按省政府的批文“招拍掛”出讓并做好補償等遺留問題的化解。?開發項目增加容積率,按當時的土地成交樓面地價征繳土地出讓金。出現規劃設計條件、土地出讓合同、規劃總平面方案、建設工程規劃許可中容積率不相符的,以土地出讓合同為準。出讓合同沒有約定容積率的,默認為1.5。?開發項目改變用途。開發項目中,僅有部分改變用途的,參照已取得的開發地塊的土地每畝單價補繳差額;開發項目為全部改變用途的,參照當年周邊地塊的土地每畝單價補繳差額。

2.對所申報材料中建設工程消防、人防、竣工驗收手續不全的,住建部門負責受理,并提出處理意見。

(1)對不符合消防、人防規范強制要求和資料不齊全的,由住建(原消防部門)提出整改意見,整改后達到消防人防驗收條件,出具消防、人防意見。

(2)因建設工程前期手續資料不全,不能進行工程質量驗收和辦理竣工備案的,可委托有專業資質的第三方工程質量鑒定機構進行質量檢測和安全鑒定,經鑒定能達到質量安全鑒定要求,且符合消防、人防要求的,住建部門根據第三方機構提供的有效證明,出具已竣工的證明材料。

六、相關經費保障

對列入商品房項目歷史遺留問題信訪樓盤所涉及的質量檢測、安全鑒定、測繪等第三方服務經費,如開發企業主體滅失或無法找到開發商的由市政府從維穩經費中統籌安排。

七、本工作方案由市自然資源和規劃局負責解釋,有效期2年。

 附件:洪湖市處置商品房項目歷史遺留問題專項工作領導小組成員名單

洪湖市處置商品房項目歷史遺留問題專項工作領導小組成員名單.doc

2019年8月13日




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